Buradaki her sayı bu sayfaya kadar izlenebilir

Borç-gelir oranları

Kredi verenler iki oranı değerlendirir: konut oranı (önerilen konut ödemesi ÷ brüt aylık gelir) ve toplam borç-gelir oranı ((konut ödemesi + diğer aylık borçlar) ÷ brüt aylık gelir). "Diğer aylık borçlar", bir kredi verenin saydığı asgari ödemeler anlamına gelir — otomobil kredileri, öğrenci kredileri, kredi kartları ve benzerleri — günlük yaşam giderleri değil. Her iki oran da kredi verenin saydığı aylık ödemeyi kullanır: anapara, faiz, emlak vergisi, sigorta, PMI ve HOA aidatları. Bakım burada kasıtlı olarak hariç tutulmuştur, çünkü kredi verenler de bunu saymaz — bunun nerede sayıldığını görmek için kalan gelire bakın.

Üç kademeli ölçek

Bir senaryo, bu koşulları en katıdan en gevşeğe doğru değerlendirerek ve tam olarak eşleşen ilkini alarak sınıflandırılır:

Riskli'nin eşiklerinin üzerinde, hesaplayıcı hiçbir fiyat döndürmez — bunun yerine bir anlam ifade etmeyen bir sayı göstermek yerine, hangi belirli koşulun ne kadar başarısız olduğunu belirtir.

Kalan gelir — kredi verenlerin atladığı test

Kredi verenin saydığı ödemeyi hesapladıktan sonra, bu hesaplayıcı hanenin gerçek aylık konut maliyetini bulmak için bir bakım rezervi (aşağıya bakın) ekler, ardından bunu, diğer borçları ve gerçek hayat giderlerini — çocuk bakımı, sağlık, market, ulaşım, diğer — net (eve giren) aylık gelirden düşer. Geriye kalan, her sonuçta gösterilen kalan gelir rakamıdır.

Bir hane her iki borç-gelir oranını da geçebilir ve gerçek giderler sayıldığında yine de negatif kalan gelire sahip olabilir. Bu olduğunda, sonuç bunu doğrudan söyler ve uyarı kutusunu kırmızıya boyar — bu, bir hanenin genel bir hesaplayıcıdan "evet" ama bu hesaplayıcıdan "rahatça değil" duymasının en yaygın tek nedenidir.

Kredi veren onayı ile sürdürülebilir fiyat

"Kredi verenin muhtemelen onaylayacağı" rakam, borç-gelir oranlarının tek başına Riskli kademesinin tavanları içinde kaldığı en yüksek ev fiyatıdır — kalan geliri tamamen göz ardı ederek, bir kredi verenin oran matematiğinin üreteceği en cömert sayıdır. "Gerçekten sürdürebileceğiniz" rakam ise DTI oranlarını göz ardı eder ve bunun yerine kalan gelirin sıfır veya üzerinde kaldığı en yüksek fiyatı çözer. Bunlar bağımsız olarak hesaplanır; farklılaştıklarında, aradaki fark tam olarak bir kredi verenin onaylayabileceği ama aylık bütçenizin gerçekten taşıyamayacağı ev miktarıdır.

Bakım rezervi

Her sonuç, bakım ve onarımlar için evin fiyatının yıllık 1%'ini (aylık olarak bölünmüş) bütçeler — çatılar, su ısıtıcıları, HVAC sistemleri. Bu, çoğu hesaplayıcının başlıktaki sayıyı küçük göstermek için tamamen atladığı gerçek, kaçınılmaz bir sahip olma maliyetidir. "Gerçek aylık maliyet" toplamına ve her kalan gelir hesaplamasına dahildir, ancak kredi verenlerin de saymadığı için kredi verenin saydığı ödemeden ve DTI oranlarından hariç tutulur.

Özel mortgage sigortası (PMI)

PMI, peşinat %20'nin altında olduğunda (kredi-değer oranı %80'in üzerinde) uygulanır ve kredi tutarının, kredi notu bandına ve kredi-değer bandına göre değişen yıllık bir yüzdesi olarak fiyatlandırılır. Federal yasaya göre, PMI, kredi evin orijinal değerinin %78'ine kadar amorti olduğunda otomatik olarak iptal olur — bu hesaplayıcı, PMI'yı kredinin ömrü boyunca sabit bir maliyet gibi ele almak veya kesme noktasını göz ardı etmek yerine, bunun gerçekleştiği ayı kredinin geri ödeme planı üzerinden hesaplar ve gösterir.

Kaynak: Illustrative rates compiled from the shape of published mortgage insurer (MGIC/Radian/Essent-style) rate cards. Son inceleme 2025-01-01.

Varsayılan faiz oranları

Her kredi notu bandı, belirli bir zamanda belirlenen statik bir taban çizgisine dayanan varsayılan bir 30 yıllık sabit orana eşlenir (15 yıllık vadeler yaklaşık 55 baz puan daha düşük fiyatlanır) — bu ürün kasıtlı olarak canlı oran akışları çekmez. Belirli bir teklifiniz varsa oranı doğrudan geçersiz kılabilirsiniz.

Kaynak: Static baseline set from published conforming 30-year fixed averages (e.g. Freddie Mac PMMS) as of BASE_RATE_AS_OF, adjusted per credit band using Fannie Mae/Freddie Mac LLPA-style spreads. Not a live feed — must be reviewed periodically. Taban çizgisi belirlenme tarihi 2025-01-01.

Eyalete göre emlak vergisi

Efektif emlak vergisi oranı — ev değerinin yüzdesi olarak yıllık vergi — tek bir ulusal ortalama yerine eyalet başına uygulanır, çünkü gerçek fark büyüktür: en düşük eyalette yaklaşık 0.27%'den en yükseğinde 2%'nin üzerine kadar. Bunlar eyalet geneli ortalamalardır; ilçe ve belediye oranları her eyalette değişir.

Kaynak: Compiled from Tax Foundation / ATTOM effective property tax rate studies (statewide averages). Son inceleme 2025-01-01.

Eyalete göre ev sahibi sigortası

Sigorta, her eyalette $300,000'lık bir konut için yayımlanmış ortalama yıllık primden tahmin edilir, ardından değerlendirilen ev fiyatına orantılı olarak ölçeklenir. Ağır kasırga, orman yangını veya sigortacı bulunabilirliği baskısı olan eyaletler (temel verilerde işaretlenmiştir) en oynak, en hızlı değişen primleri görür ve bu rakama gerçek bir satın alma kararı için güvenmeden önce en çok incelemeyi hak eder.

Kaynak: Compiled from Insurance.com / Bankrate / NerdWallet-style annual homeowner's insurance premium surveys ($300k dwelling reference). Son inceleme 2025-01-01.

Maksimum fiyat nasıl çözülür

Emlak vergisi, sigorta, PMI ve bakımın hepsi çözülmekte olan ev fiyatına göre ölçeklendiğinden, uygun fiyatın maksimumu tek bir adımda cebirsel olarak çözülemez — ikili arama ile çözülür: bir aday fiyatı tekrar tekrar test ederek, hedef kademenin (veya sürdürülebilirliğin) koşullarını hâlâ karşılayıp karşılamadığını kontrol ederek ve aralığı buna göre daraltarak. Arama, 100 yinelemeyle sınırlı olarak $1 içinde yakınsar. Bu hesaplama motoru, arayüzden bağımsız olarak birim testlerden geçirilmiştir; standart amortisman matematiğine göre kontrol edilen bilinen iyi ödeme değerleri, PMI eşiği ve %78 düşüş davranışı, tam kesim noktasındaki her kademe sınırı ve sıfır gelir, sıfır faiz ve uygun fiyatı aşan bir peşinat gibi uç durumlar dahil.

Duyarlılık — bunu neyin değiştireceği

Her sonuç ayrıca dört "ya olsaydı" karşılaştırması gösterir; her biri geri kalan her şeyi mevcut senaryoda sabit tutarken tam olarak bir değişkeni izole eder: faiz oranında bir puan daha düşük ve bir puan daha yüksekteki maksimum uygun fiyat; brüt ve net gelir her ikisi de %20 düşseydi hanenin hangi kademeye düşeceği; çocuk bakımı için eklenen gösterge niteliğindeki $1,200/ay ile (eyalete özgü değil, ulusal ortalama bir rakam) hanenin hangi kademeye düşeceği; ve $20,000 daha fazla peşinatla aylık ödemenin ve PMI'nin nasıl değişeceği. Bunlar kasıtlı olarak basit, tek değişkenli karşılaştırmalardır — eksiksiz bir senaryo planlayıcısı değil — belirli bir sonucun en olası değişecek varsayımlara ne kadar kırılgan veya dayanıklı olduğunu ortaya çıkarmayı amaçlar.

Kiralama ve satın alma net değer simülasyonu

Aylık bir mortgage ödemesini kirayla karşılaştırmak yerine, bu, her iki yolun da zaman içindeki net değer olarak ay ay simülasyonunu çalıştırır. Alıcının herhangi bir noktadaki net değeri, ev değeri eksi kalan kredi bakiyesi eksi o an satma maliyetidir. Kiracının net değeri, peşinat ve kapanış maliyetlerinin bunun yerine yatırılmış olsaydı ne kadar değerinde olacağıdır, aylık olarak bileşik faizle hesaplanır, artı ev sahibi olmanın o ay kiralamaktan daha pahalıya mal olacağı her ay için yapılacak yatırımın toplamı — eğer bir ay kiralamak daha pahalıysa, hiçbir katkı çıkarılmaz; kiracının hesabı o ay büyümez, sahibiyle eşleşmek için borca girdikleri modellenmez.

Varsayılan varsayımlar: yıllık %3 ev değer artışı, satın almaya harcanmayan para üzerinde yıllık %6 yatırım getirisi, yıllık %3 kira artışı, ev satıldığında %6 satış maliyeti (emlakçı komisyonu ve kapanış) ve satın almada %3 kapanış maliyeti. Bunlar canlı projeksiyonlar değil, statik varsayılan değerlerdir — gerçek getiriler ve değer artışı piyasaya ve zamana göre değişir.

Bu hesaplayıcının asla yapmayacağı şeyler

Bir sonuçta kredi veren reklamı veya sponsorlu yerleşim yok. Bir sayı görmek için hesap gerekmiyor. E-posta bariyeri yok. Müşteri adayı formu yok. Bu yöntem sayfasının gelecekteki bir sürümü bu cümleyle çelişirse, bir şeyler ters gitmiş demektir — lütfen bize bildirin.