Каждая цифра здесь восходит к этой странице

Отношение долга к доходу

Кредиторы оценивают два коэффициента: жилищный коэффициент (предполагаемый платёж за жильё ÷ валовой ежемесячный доход) и общий коэффициент отношения долга к доходу ((платёж за жильё + прочие ежемесячные долги) ÷ валовой ежемесячный доход). «Прочие ежемесячные долги» — это минимальные платежи, которые учитывает кредитор: автокредиты, студенческие кредиты, кредитные карты и подобное — а не повседневные расходы на жизнь. Оба коэффициента используют платёж, учитываемый кредитором, за месяц: основной долг, проценты, налог на имущество, страхование, PMI и взносы HOA. Обслуживание намеренно исключено здесь, поскольку кредиторы тоже его не учитывают — см. остаточный доход, где оно всё же учитывается.

Трёхуровневая шкала

Сценарий классифицируется путём проверки этих условий от самого строгого к самому мягкому, и берётся первое условие, которое полностью совпадает:

Выше пороговых значений Risky калькулятор вообще не выдаёт цену — вместо этого он называет, какое именно условие не выполняется и насколько, а не показывает цифру, которая ничего не значит.

Остаточный доход — тест, который пропускают кредиторы

После расчёта платежа, учитываемого кредитором, этот калькулятор добавляет резерв на обслуживание (см. ниже), чтобы получить истинную ежемесячную стоимость владения жильём для домохозяйства, а затем вычитает эту сумму, прочие долги и реальные расходы — на уход за детьми, медицину, продукты, транспорт и прочее — из чистого (получаемого на руки) ежемесячного дохода. То, что остаётся, — это показатель остаточного дохода, который отображается в каждом результате.

Домохозяйство может пройти оба коэффициента отношения долга к доходу и всё равно получить отрицательный остаточный доход, если учесть реальные расходы. Когда это происходит, результат прямо говорит об этом и окрашивает отметку в красный цвет — это самая частая причина, по которой обычный калькулятор скажет домохозяйству «да», а этот — «не совсем комфортно».

Одобрение кредитора и устойчивая цена

Цифра «кредитор, скорее всего, одобрит» — это максимальная цена дома, при которой коэффициенты отношения долга к доходу сами по себе остаются в пределах порогов уровня Risky, — самая щедрая цифра, которую дала бы математика коэффициентов кредитора, полностью игнорируя остаточный доход. Цифра «вы реально можете выдержать» игнорирует коэффициенты DTI и вместо этого находит максимальную цену, при которой остаточный доход остаётся на уровне нуля или выше. Они рассчитываются независимо; когда они расходятся, разрыв — это ровно та часть дома, которую кредитор может одобрить, но которую ваш месячный бюджет реально не потянет.

Резерв на обслуживание

Каждый результат закладывает в бюджет 1% от цены дома в год (разбито помесячно) на обслуживание и ремонт — крыши, водонагреватели, системы HVAC. Это реальная, неизбежная статья расходов на владение жильём, которую большинство калькуляторов полностью опускают, потому что это уменьшает итоговую цифру. Она включена в общую сумму «истинной ежемесячной стоимости» и в каждый расчёт остаточного дохода, но исключена из платежа, учитываемого кредитором, и из коэффициентов DTI, поскольку кредиторы её тоже не учитывают.

Частное ипотечное страхование (PMI)

PMI применяется всякий раз, когда первоначальный взнос меньше 20% (отношение суммы кредита к стоимости — выше 80%), и рассчитывается как годовой процент от суммы кредита, который варьируется в зависимости от кредитной категории и отношения кредита к стоимости. По федеральному закону PMI автоматически отменяется, как только кредит амортизируется до 78% от первоначальной стоимости дома — этот калькулятор вычисляет фактический месяц, когда это происходит, через график амортизации кредита, и показывает его, вместо того чтобы считать PMI фиксированной платой на весь срок кредита или игнорировать этот порог.

Источник: Illustrative rates compiled from the shape of published mortgage insurer (MGIC/Radian/Essent-style) rate cards. Последняя проверка 2025-01-01.

Ставки по умолчанию

Каждая кредитная категория сопоставлена со стандартной 30-летней фиксированной ставкой (условия на 15 лет оцениваются примерно на 55 базисных пунктов ниже) на основе статичного базового значения, зафиксированного на определённый момент времени, — этот продукт намеренно не подключается к живым потокам ставок. Вы можете переопределить ставку напрямую, если у вас есть конкретное предложение.

Источник: Static baseline set from published conforming 30-year fixed averages (e.g. Freddie Mac PMMS) as of BASE_RATE_AS_OF, adjusted per credit band using Fannie Mae/Freddie Mac LLPA-style spreads. Not a live feed — must be reviewed periodically. Базовое значение зафиксировано 2025-01-01.

Налог на имущество по штатам

Эффективная ставка налога на имущество — годовой налог как процент от стоимости дома — применяется по штатам, а не как единое общенациональное среднее, потому что реальный разброс велик: примерно от 0.27% в штате с наименьшей ставкой до более 2% в штате с наибольшей. Это средние показатели по штату; ставки округа и муниципалитета варьируются внутри каждого штата.

Источник: Compiled from Tax Foundation / ATTOM effective property tax rate studies (statewide averages). Последняя проверка 2025-01-01.

Страхование жилья по штатам

Страхование оценивается на основе опубликованной средней годовой премии для дома стоимостью $300,000 в каждом штате, а затем масштабируется пропорционально оцениваемой цене дома. Штаты с высоким давлением ураганов, лесных пожаров или ограниченной доступности страховщиков (отмечены в исходных данных) имеют самые волатильные и быстро меняющиеся премии и заслуживают наибольшего внимания, прежде чем полагаться на эту цифру при реальном решении о покупке.

Источник: Compiled from Insurance.com / Bankrate / NerdWallet-style annual homeowner's insurance premium surveys ($300k dwelling reference). Последняя проверка 2025-01-01.

Как решается задача максимальной цены

Налог на имущество, страхование, PMI и обслуживание — все они масштабируются вместе с ценой дома, для которой ведётся расчёт, поэтому максимальную доступную цену нельзя решить алгебраически за один шаг — она находится методом бинарного поиска: многократно проверяется цена-кандидат, проверяется, удовлетворяет ли она условиям целевого уровня (или устойчивости), и диапазон соответственно сужается. Поиск сходится с точностью до $1, с ограничением в 100 итераций. Этот расчётный движок протестирован независимо от интерфейса, включая заведомо верные значения платежей, проверенные по стандартной математике амортизации, поведение порога PMI и отмены при 78%, каждую границу уровня на её точном пороге, а также граничные случаи вроде нулевого дохода, нулевой процентной ставки и первоначального взноса, превышающего доступную цену.

Чувствительность — что могло бы это изменить

Каждый результат также показывает четыре сравнения «что если», каждое из которых изменяет ровно одну переменную, сохраняя всё остальное неизменным при текущем сценарии: максимальную доступную цену при ставке на пункт ниже и на пункт выше; уровень, в который попало бы домохозяйство, если бы валовой и чистый доход одновременно упали на 20%; уровень, в который попало бы домохозяйство при добавлении иллюстративных $1,200/mo на уход за детьми (это общенациональное среднее значение, а не показатель по штату); и как изменились бы ежемесячный платёж и PMI при первоначальном взносе на $20,000 больше. Это намеренно простые сравнения с одной переменной — а не полноценный планировщик сценариев — призванные показать, насколько хрупок или устойчив данный результат к допущениям, которые, скорее всего, изменятся.

Симуляция собственного капитала при аренде и покупке

Вместо того чтобы сравнивать ежемесячный ипотечный платёж с арендой, здесь выполняется помесячная симуляция обоих путей как собственного капитала во времени. Собственный капитал покупателя в любой момент — это стоимость дома минус оставшийся остаток кредита минус стоимость продажи дома именно в этот момент. Собственный капитал арендатора — это то, чего стоил бы первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки, если бы их инвестировали вместо этого, с ежемесячной капитализацией, плюс ежемесячное инвестирование любой суммы наличных, которую владение домом стоило бы дороже аренды в этом месяце, — если в какой-то месяц аренда обходится дороже, никакой взнос не вычитается; счёт арендатора просто не растёт в этот месяц, вместо того чтобы моделировать его уход в долги, чтобы сравняться с владельцем.

Допущения по умолчанию: рост стоимости дома 3% в год, доходность инвестиций 6% в год на деньги, не потраченные на покупку, рост арендной платы 3% в год, расходы на продажу 6% (комиссия агента и закрытие сделки) при продаже дома, и расходы на закрытие сделки 3% при покупке. Это статичные значения по умолчанию, а не живые прогнозы — реальная доходность и рост стоимости варьируются в зависимости от рынка и со временем.

Чего этот калькулятор никогда не сделает

Никакой рекламы кредиторов и никаких спонсируемых размещений в результате. Никакого аккаунта, чтобы увидеть цифру. Никакого email-барьера. Никакой формы для лидов. Если будущая версия этой страницы методологии когда-нибудь противоречит этому утверждению, значит, что-то пошло не так — пожалуйста, сообщите нам.