ここに表示されるすべての数字は、このページに根拠があります

負債対収入比率

貸し手は2つの比率を評価します。住居費比率(予定される住居費 ÷ 総月収)と総負債対収入比率((住居費 + その他の月々の負債) ÷ 総月収)です。「その他の月々の負債」とは、貸し手がカウントする最低支払額、すなわち自動車ローン、学生ローン、クレジットカードなどを指し、日々の生活費は含みません。両方の比率は貸し手がカウントする月々の支払額、すなわち元金、利息、固定資産税、保険料、PMI、HOA会費を使用します。ここでは意図的にメンテナンス費用を除外しています。貸し手もそれをカウントしないためです。カウントされる箇所については手取り後の余剰収入をご覧ください。

3段階のスケール

シナリオは、最も厳しい条件から最も緩い条件へと評価し、最初に完全に一致した条件によって分類されます。

「リスクあり」のしきい値を超えると、この計算ツールは価格をまったく返しません。意味のない数字を表示する代わりに、どの条件がどれだけ超過しているかを具体的に示します。

手取り後の余剰収入 — 貸し手が省略するテスト

貸し手がカウントする支払額を計算した後、この計算ツールはメンテナンス積立金(下記参照)を加えて世帯の実際の月々の住居コストを求め、それとその他の負債、そして育児費・医療費・食費・交通費・その他といった実生活の支出を手取り(実収入)月収から差し引きます。残った金額が、すべての結果画面に表示される手取り後の余剰収入です。

ある世帯が両方の負債対収入比率をクリアしていても、実際の支出を考慮すると手取り後の余剰収入がマイナスになることがあります。その場合、結果はそのことをはっきりと示し、コールアウトを赤色で表示します。これは、一般的な計算ツールでは「はい」と言われるのに、このツールでは「無理なく買えるとは言えません」と言われる最も一般的な理由です。

貸し手の承認額と持続可能な価格

「貸し手がおそらく承認する」金額は、負債対収入比率だけを見た場合に「リスクあり」ティアの上限内に収まる最大の住宅価格であり、手取り後の余剰収入を完全に無視した、貸し手の比率計算が導き出す最も寛大な数字です。「実際に持続できる」金額はDTI比率を無視し、代わりに手取り後の余剰収入がゼロ以上を保てる最大価格を求めます。この2つは独立して計算されており、両者に差が生じた場合、それはまさに貸し手が承認するかもしれないが、あなたの月々の予算では実際には支えきれない住宅の金額を示しています。

メンテナンス積立金

すべての結果画面では、住宅価格の年1%(月割り)を屋根、給湯器、空調システムなどのメンテナンスと修理のために予算化しています。これは実在する避けられない所有コストであり、ほとんどの計算ツールは見出しの数字を小さく見せるためにこれを完全に省略しています。この金額は「実際の月々のコスト」の合計とすべての手取り後の余剰収入の計算には含まれますが、貸し手がカウントする支払額とDTI比率からは除外されます。貸し手もそれをカウントしないためです。

民間住宅ローン保険(PMI)

PMIは頭金が20%未満(融資比率が80%超)の場合に適用され、信用スコア帯とローン・バリュー比率の帯によって異なる、ローン金額に対する年率として設定されます。連邦法により、PMIはローン残高が住宅の当初価値の78%まで償却された時点で自動的に解約されます。この計算ツールは、ローンの償却スケジュールに基づいてその実際の月を計算して表示します。PMIをローン期間中ずっと一定のコストとして扱ったり、打ち切り時期を無視したりすることはありません。

出典: Illustrative rates compiled from the shape of published mortgage insurer (MGIC/Radian/Essent-style) rate cards。最終確認日 2025-01-01。

デフォルトの金利設定

各信用スコア帯は、ある時点で設定された静的な基準値に基づく、デフォルトの30年固定金利にマッピングされています(15年ローンはおよそ55ベーシスポイント低く設定されます)。本製品はライブの金利フィードを意図的に取得していません。具体的な見積もりをお持ちの場合は、金利を直接上書きできます。

出典: Static baseline set from published conforming 30-year fixed averages (e.g. Freddie Mac PMMS) as of BASE_RATE_AS_OF, adjusted per credit band using Fannie Mae/Freddie Mac LLPA-style spreads. Not a live feed — must be reviewed periodically. 基準値設定日 2025-01-01。

州別固定資産税

実効固定資産税率(住宅価値に対する年間税額の割合)は、単一の全国平均ではなく州ごとに適用されます。実際の差は大きく、最も低い州では約0.27%、最も高い州では2%を超えます。これらは州全体の平均値であり、郡や市町村レベルの税率は各州内でも異なります。

出典: Compiled from Tax Foundation / ATTOM effective property tax rate studies (statewide averages)。最終確認日 2025-01-01。

州別火災保険

保険料は、各州における30万ドルの住宅に対する公表済みの平均年間保険料から推定し、評価対象の住宅価格に比例させてスケーリングしています。ハリケーン、山火事、保険会社の対応可能性の圧力が強い州(基礎データでフラグが立っています)では、保険料の変動が最も激しく、変化も速いため、実際の購入判断でこの数字に頼る前には特に注意が必要です。

出典: Compiled from Insurance.com / Bankrate / NerdWallet-style annual homeowner's insurance premium surveys ($300k dwelling reference)。最終確認日 2025-01-01。

最大価格の算出方法

固定資産税、保険料、PMI、メンテナンス費用はすべて、算出対象の住宅価格に応じて変動するため、無理なく買える最大価格を一度の代数計算で求めることはできません。代わりに二分探索によって求めます。候補となる価格を繰り返し試し、それが目標ティア(または持続可能性)の条件を満たすかどうかを確認し、範囲を絞り込んでいきます。この探索は$1以内に収束し、最大 100回の反復で打ち切られます。この計算エンジンは、標準的な償却計算と照合した既知の正しい支払額、PMIのしきい値と78%での解除挙動、各ティアの正確な境界値、そしてゼロ収入、ゼロ金利、無理なく買える価格を超える頭金といったエッジケースを含め、インターフェースとは独立して単体テストされています。

感応度 — 何が変われば結果が変わるか

すべての結果画面には、現在のシナリオの他の条件をすべて一定に保ったまま、1つの変数だけを分離して比較する4つの「もしも」比較も表示されます。金利が一段階下がった場合と上がった場合の無理なく買える最大価格、総収入と手取り収入がともに20%減少した場合に世帯が該当するティア、育児費として例示的に月$1,200を追加した場合(州別ではなく全国平均の数字です)に該当するティア、そして頭金をさらに$20,000追加した場合の月々の支払いとPMIの変化です。これらは意図的に単純な単一変数の比較であり、完全なシナリオプランナーではありません。ある結果が、変化しやすい前提条件に対してどれだけ脆弱か、あるいは頑健かを浮き彫りにすることを目的としています。

賃貸 vs 購入の純資産シミュレーション

月々の住宅ローン返済額と家賃を比較するのではなく、これは両方の選択肢を時間経過に伴う純資産として月次でシミュレートします。購入者の純資産は、ある時点での住宅価値からローン残高と、その時点で売却した場合の費用を差し引いたものです。賃借人の純資産は、頭金と諸費用を代わりに投資していたら得られたであろう毎月複利で計算した価値に、その月の賃貸費用を上回る所有コスト分を毎月投資したと仮定した金額を加えたものです。ある月に賃貸の方が高くつく場合、投資額は差し引かれません。つまり、賃借人の口座はその月単に増えないだけで、所有者に合わせて借金をするというモデル化は行いません。

デフォルトの前提条件: 住宅の年間値上がり率3%、購入に使わなかった資金の年間投資リターン6%、家賃の年間上昇率3%、住宅売却時の売却コスト(仲介手数料と諸費用)6%、購入時の諸費用3%です。これらは静的なデフォルト値であり、ライブの予測ではありません。実際のリターンや値上がり率は市場や時期によって変動します。

この計算ツールが決してしないこと

結果画面に貸し手の広告やスポンサー枠は表示しません。数字を見るためのアカウント登録は不要です。メールアドレスの入力を求めるゲートもありません。リード獲得フォームもありません。今後、この算出方法ページの内容がこの一文と矛盾するようなことがあれば、それは何かが間違っています。ぜひご連絡ください。