Setiap angka di sini bisa ditelusuri kembali ke halaman ini

Rasio utang terhadap pendapatan

Pemberi pinjaman mengevaluasi dua rasio: rasio perumahan (pembayaran perumahan yang diajukan ÷ pendapatan bulanan kotor) dan rasio total utang terhadap pendapatan ((pembayaran perumahan + utang bulanan lainnya) ÷ pendapatan bulanan kotor). "Utang bulanan lainnya" berarti pembayaran minimum yang dihitung oleh pemberi pinjaman — pinjaman mobil, pinjaman pendidikan, kartu kredit, dan sejenisnya — bukan pengeluaran hidup sehari-hari. Kedua rasio menggunakan pembayaran bulanan yang dihitung pemberi pinjaman: pokok, bunga, pajak properti, asuransi, PMI, dan iuran HOA. Perawatan sengaja dikecualikan di sini, karena pemberi pinjaman pun tidak menghitungnya — lihat sisa pendapatan untuk mengetahui di mana perawatan diperhitungkan.

Skala tiga tingkatan

Sebuah skenario diklasifikasikan dengan mengevaluasi kondisi berikut dari yang paling ketat hingga paling longgar, dan mengambil kondisi pertama yang sepenuhnya terpenuhi:

Di atas ambang batas Berisiko, kalkulator tidak akan menampilkan harga sama sekali — melainkan menyebutkan kondisi spesifik mana yang gagal terpenuhi dan seberapa jauh, alih-alih menampilkan angka yang tidak berarti apa-apa.

Sisa pendapatan — pengujian yang dilewatkan pemberi pinjaman

Setelah menghitung pembayaran yang dihitung pemberi pinjaman, kalkulator ini menambahkan dana cadangan perawatan (lihat di bawah) untuk mendapatkan biaya perumahan bulanan sebenarnya dari rumah tangga, kemudian mengurangkannya, bersama utang lain, dan pengeluaran nyata — penitipan anak, kesehatan, belanja bahan makanan, transportasi, lainnya — dari pendapatan bulanan bersih (take-home). Sisanya adalah angka sisa pendapatan yang ditampilkan pada setiap hasil.

Sebuah rumah tangga bisa lolos kedua rasio utang terhadap pendapatan namun tetap memiliki sisa pendapatan negatif setelah pengeluaran nyata diperhitungkan. Ketika itu terjadi, hasilnya akan menyatakannya secara langsung dan memberi warna merah pada kotak peringatan — inilah alasan paling umum mengapa sebuah rumah tangga bisa dikatakan "ya" oleh kalkulator generik dan "tidak dengan nyaman" oleh kalkulator ini.

Persetujuan pemberi pinjaman vs. harga berkelanjutan

Angka "kemungkinan akan disetujui pemberi pinjaman" adalah harga rumah maksimum di mana rasio utang terhadap pendapatan saja tetap berada dalam batas atas tingkatan Berisiko — angka paling murah hati yang bisa dihasilkan oleh perhitungan rasio pemberi pinjaman, dengan sepenuhnya mengabaikan sisa pendapatan. Angka "yang benar-benar mampu Anda tanggung" mengabaikan rasio DTI dan sebagai gantinya mencari harga maksimum di mana sisa pendapatan tetap berada di angka nol atau lebih. Keduanya dihitung secara independen; ketika keduanya berbeda, celah itu persis sebesar jumlah rumah yang mungkin disetujui pemberi pinjaman namun sebenarnya tidak mampu ditanggung anggaran bulanan Anda.

Dana cadangan perawatan

Setiap hasil menganggarkan 1% dari harga rumah per tahun (dibagi bulanan) untuk perawatan dan perbaikan — atap, pemanas air, sistem HVAC. Ini adalah biaya kepemilikan yang nyata dan tak terhindarkan yang sepenuhnya dihilangkan oleh sebagian besar kalkulator karena membuat angka utamanya terlihat lebih kecil. Biaya ini disertakan dalam total "biaya bulanan sebenarnya" dan dalam setiap perhitungan sisa pendapatan, tetapi dikecualikan dari pembayaran yang dihitung pemberi pinjaman dan rasio DTI, karena pemberi pinjaman pun tidak menghitungnya.

Asuransi KPR swasta (PMI)

PMI berlaku setiap kali uang muka di bawah 20% (rasio pinjaman terhadap nilai di atas 80%), dihitung sebagai persentase tahunan dari jumlah pinjaman yang bervariasi menurut kelompok skor kredit dan kelompok rasio pinjaman terhadap nilai. Menurut hukum federal, PMI otomatis berhenti begitu pinjaman telah diamortisasi turun hingga 78% dari nilai awal rumah — kalkulator ini menghitung bulan sebenarnya terjadinya hal itu melalui jadwal amortisasi pinjaman dan menampilkannya, alih-alih memperlakukan PMI sebagai biaya tetap sepanjang masa pinjaman atau mengabaikan batas penghentiannya.

Sumber: Illustrative rates compiled from the shape of published mortgage insurer (MGIC/Radian/Essent-style) rate cards. Terakhir ditinjau 2025-01-01.

Suku bunga default

Setiap kelompok skor kredit dipetakan ke suku bunga tetap 30 tahun default (jangka waktu 15 tahun biasanya sekitar 55 basis poin lebih rendah), berdasarkan garis dasar statis yang ditetapkan pada satu titik waktu — produk ini sengaja tidak mengambil umpan suku bunga langsung. Anda bisa mengganti suku bunganya secara langsung jika memiliki penawaran spesifik.

Sumber: Static baseline set from published conforming 30-year fixed averages (e.g. Freddie Mac PMMS) as of BASE_RATE_AS_OF, adjusted per credit band using Fannie Mae/Freddie Mac LLPA-style spreads. Not a live feed — must be reviewed periodically. Garis dasar ditetapkan 2025-01-01.

Pajak properti berdasarkan negara bagian

Tarif pajak properti efektif — pajak tahunan sebagai persentase dari nilai rumah — diterapkan per negara bagian, bukan sebagai rata-rata nasional tunggal, karena sebaran sebenarnya cukup besar: sekitar 0.27% di negara bagian terendah hingga lebih dari 2% di negara bagian tertinggi. Ini adalah rata-rata seluruh negara bagian; tarif kabupaten dan kota bervariasi di dalam setiap negara bagian.

Sumber: Compiled from Tax Foundation / ATTOM effective property tax rate studies (statewide averages). Terakhir ditinjau 2025-01-01.

Asuransi pemilik rumah berdasarkan negara bagian

Asuransi diestimasi dari rata-rata premi tahunan yang dipublikasikan untuk rumah senilai $300,000 di setiap negara bagian, lalu diskalakan secara proporsional terhadap harga rumah yang sedang dievaluasi. Negara bagian dengan tekanan berat dari badai, kebakaran hutan, atau ketersediaan penyedia asuransi (ditandai dalam data yang mendasarinya) memiliki premi yang paling fluktuatif dan cepat berubah, sehingga pantas mendapat perhatian paling besar sebelum mengandalkan angka ini untuk keputusan pembelian yang sebenarnya.

Sumber: Compiled from Insurance.com / Bankrate / NerdWallet-style annual homeowner's insurance premium surveys ($300k dwelling reference). Terakhir ditinjau 2025-01-01.

Bagaimana harga maksimum dihitung

Pajak properti, asuransi, PMI, dan perawatan semuanya berskala mengikuti harga rumah yang sedang dicari, sehingga harga maksimum yang terjangkau tidak bisa dihitung secara aljabar dalam satu langkah — melainkan dihitung dengan pencarian biner: berulang kali menguji harga kandidat, memeriksa apakah harga itu masih memenuhi kondisi tingkatan target (atau keberlanjutan), dan mempersempit rentangnya sesuai hasil tersebut. Pencarian ini konvergen hingga dalam $1, dibatasi hingga 100 iterasi. Mesin perhitungan ini diuji unit secara independen dari antarmukanya, termasuk nilai pembayaran yang sudah diketahui benar yang diperiksa terhadap perhitungan amortisasi standar, perilaku ambang batas PMI dan penghentian 78%, setiap batas tingkatan tepat pada titik potongnya, serta kasus tepi seperti pendapatan nol, bunga nol, dan uang muka yang melebihi harga yang terjangkau.

Sensitivitas — apa yang bisa mengubah ini

Setiap hasil juga menampilkan empat perbandingan "bagaimana jika", masing-masing mengisolasi tepat satu variabel sambil menjaga semua yang lain tetap konstan pada skenario saat ini: harga maksimum yang terjangkau pada suku bunga satu poin lebih rendah dan satu poin lebih tinggi; tingkatan yang akan dimasuki rumah tangga jika pendapatan kotor dan bersih sama-sama turun 20%; tingkatan yang akan dimasuki rumah tangga dengan tambahan ilustratif $1,200/bulan untuk penitipan anak (angka rata-rata nasional, bukan khusus negara bagian); dan bagaimana pembayaran bulanan serta PMI akan berubah dengan tambahan uang muka $20,000. Ini sengaja dibuat sebagai perbandingan satu variabel yang sederhana — bukan perencana skenario yang lengkap — dimaksudkan untuk menunjukkan seberapa rapuh atau tangguh sebuah hasil terhadap asumsi yang paling mungkin berubah.

Simulasi kekayaan bersih sewa vs. beli

Alih-alih membandingkan pembayaran KPR bulanan dengan sewa, ini menjalankan simulasi bulan demi bulan dari kedua jalur sebagai kekayaan bersih dari waktu ke waktu. Kekayaan bersih pembeli pada titik mana pun adalah nilai rumah dikurangi sisa saldo pinjaman dikurangi biaya untuk menjual saat itu juga. Kekayaan bersih penyewa adalah nilai yang akan dihasilkan uang muka dan biaya penutupan seandainya diinvestasikan, digabungkan (compounded) bulanan, ditambah investasi setiap bulan dari selisih biaya yang seharusnya dikeluarkan untuk memiliki rumah dibandingkan menyewa pada bulan itu — jika menyewa lebih mahal pada bulan tertentu, tidak ada kontribusi yang dikurangkan; akun penyewa hanya tidak bertambah pada bulan itu, bukan dimodelkan seolah mereka berutang untuk menyamai pemilik rumah.

Asumsi default: apresiasi nilai rumah tahunan 3%, imbal hasil investasi tahunan 6% atas uang yang tidak dibelanjakan untuk membeli, kenaikan sewa tahunan 3%, biaya penjualan 6% (komisi agen dan penutupan) saat rumah dijual, dan biaya penutupan pembelian 3%. Ini adalah asumsi default yang statis, bukan proyeksi langsung — imbal hasil dan apresiasi sebenarnya bervariasi menurut pasar dan waktu.

Apa yang tidak akan pernah dilakukan kalkulator ini

Tidak ada iklan pemberi pinjaman atau penempatan bersponsor dalam sebuah hasil. Tidak perlu akun untuk melihat angka. Tidak ada gerbang email. Tidak ada formulir prospek. Jika suatu saat versi mendatang dari halaman metodologi ini pernah bertentangan dengan pernyataan tersebut, berarti ada yang salah — mohon beri tahu kami.