这里的每一个数字都能追溯到本页

债务收入比

放贷方会评估两个比率：住房比率（拟定住房支出÷税前月收入）和总债务收入比（（住房支出+其他月度债务）÷税前月收入）。这里的“其他月度债务”指的是放贷方会纳入计算的最低还款额——车贷、学生贷款、信用卡等——而不是日常生活开销。两个比率都使用放贷方计入的月供：本金、利息、房产税、保险、PMI和HOA费用。维护费用在这里被刻意排除在外，因为放贷方也不会把它计入——它在哪里被计入，见结余收入部分。

三档评级体系

一个具体场景会按照从最严格到最宽松的顺序依次核对以下条件，并采用第一个完全符合的档位进行分类：

一旦超出“高风险”档位的阈值，计算器不会给出任何价格——而是会明确指出具体是哪个条件不满足、差距有多大，而不是展示一个毫无意义的数字。

结余收入——放贷方跳过的测试

在计算出放贷方计入的月供之后，本计算器会加上一笔维护储备金（见下文），得到家庭真实的月度住房成本，然后从税后（到手）月收入中减去这笔成本、其他债务，以及托儿费、医疗、日常开销、交通等真实生活支出。剩下的部分就是每份结果中展示的结余收入数字。

一个家庭可能两个债务收入比都能通过，但一旦计入真实支出后，结余收入却是负数。遇到这种情况，结果会直接说明，并把提示框标为红色——这正是一个家庭被普通计算器告知“可以”、却被这个计算器告知“并不宽裕”的最常见原因。

贷款方批准额度与可持续额度

“贷款方大概率会批准”这个数字，是在债务收入比单独维持在“高风险”档位上限之内时所能得到的最高房价——这是完全忽略结余收入、仅凭放贷方比率数学能算出的最宽松数字。“你实际能够承受”这个数字则忽略债务收入比，转而求解让结余收入保持在零或以上的最高房价。两者是独立计算的；当它们出现分歧时，这个差距恰恰就是放贷方可能批准、但你的月度预算实际上无法承受的那部分房产价值。

维护储备金

每一份结果都会按房价的1%每年计入预算（按月摊销），用于维护和维修——屋顶、热水器、暖通空调系统。这是一项真实且无法回避的持有成本，大多数计算器完全将其省略，因为这样能让头条数字看起来更小。它被计入“真实月度成本”总额和每一次结余收入计算，但不计入放贷方计算的月供和债务收入比，因为放贷方本来也不把它算进去。

私人房贷保险（PMI）

只要首付低于20%（贷款价值比超过80%），就需要缴纳PMI，其费率按贷款金额的年化百分比计算，并根据信用等级和贷款价值比区间而变化。根据联邦法律，一旦贷款摊销到房屋原始价值的78%，PMI就会自动取消——本计算器会通过贷款的摊销明细表计算出这一确切发生的月份并展示出来，而不是把PMI当作贷款全程的固定成本，或者干脆忽略这个截止点。

来源：Illustrative rates compiled from the shape of published mortgage insurer (MGIC/Radian/Essent-style) rate cards。最后审核于2025-01-01。

默认利率设置

每个信用等级都对应一个默认的30年期固定利率（15年期利率大约低55个基点），基于某个时间点设定的静态基准——本产品刻意不接入实时利率数据源。如果你有具体的报价，可以直接手动覆盖利率。

来源：Static baseline set from published conforming 30-year fixed averages (e.g. Freddie Mac PMMS) as of BASE_RATE_AS_OF, adjusted per credit band using Fannie Mae/Freddie Mac LLPA-style spreads. Not a live feed — must be reviewed periodically. 基准设定于2025-01-01。

各州房产税

有效房产税率——年度税额占房屋价值的百分比——是按州计算的，而不是用单一的全国平均值，因为实际差异非常大：最低的州大约为0.27%，最高的州则超过2%。这些是全州平均值；每个州内部的县级和市级税率仍会有所不同。

来源：Compiled from Tax Foundation / ATTOM effective property tax rate studies (statewide averages)。最后审核于2025-01-01。

各州房屋保险

保险费是根据每个州一套价值30万美元住宅的公开平均年保费估算的，再按所评估房价的比例进行调整。飓风、野火风险较高或保险供给紧张的州（在底层数据中已标注）保费波动最大、变化最快，在依据这个数字做出实际购房决策之前，值得格外谨慎。

来源：Compiled from Insurance.com / Bankrate / NerdWallet-style annual homeowner's insurance premium surveys ($300k dwelling reference)。最后审核于2025-01-01。

最高房价是如何求解的

房产税、保险、PMI和维护费用都会随着所求解的房价一起变化，因此最高可负担房价无法通过一步代数运算求解——它是通过二分查找法求解的：反复测试一个候选价格，检查它是否仍满足目标档位（或可持续性）的条件，并据此收窄搜索区间。搜索会收敛到$1以内的精度，且最多迭代 100次。这套计算引擎经过独立于界面的单元测试，包括与标准摊销数学核对过的已知正确月供值、PMI阈值和78%取消节点的行为、每个档位边界在其精确临界值处的表现，以及零收入、零利率、首付超过可负担房价等边界情况。

敏感性分析——什么会改变这个结果

每一份结果还会展示四组“假如”对比，每一组都只单独改变一个变量，其余条件保持在当前场景不变：利率上调或下调一个点时的最高可负担房价；如果税前和税后收入同时下降20%，家庭会落入哪个档位；如果额外增加一笔示例性的每月1,200美元托儿支出（这是全国平均数字，并非按州区分），家庭会落入哪个档位；以及多付2万美元首付会如何改变月供和PMI。这些刻意设计得很简单，都是单变量对比——而不是一个完整的情景规划工具——目的是揭示某个结果对最可能发生变化的假设有多脆弱或多稳健。

租房与购房的净资产模拟

与其简单比较每月房贷支出和租金，这里运行的是一个逐月模拟，把两条路径都表示为随时间变化的净资产。购房者在任意时点的净资产等于房屋价值减去剩余贷款余额，再减去此刻出售房屋的成本。租房者的净资产则是把首付和交易成本拿去投资后按月复利增值的结果，再加上每个月租房比购房省下的那部分现金进行投资的收益——如果某个月租房反而比购房更贵，就不会扣减任何投资额；租房者的账户那个月只是不增长，而不是被模拟成为了追平购房者而背上债务。

默认假设：房屋每年升值3%，未用于购房的资金每年投资回报6%，租金每年上涨3%，出售房屋时的交易成本（经纪佣金和过户费用）为售价的6%，购房时的过户成本为房价的3%。这些是静态的默认值，而不是实时预测——实际的回报率和升值幅度会因市场和时间而异。

这个计算器永远不会做的事

结果页面不会出现放贷方广告或赞助位置。查看数字不需要注册账户。没有邮箱验证门槛。没有导流表单。如果这个方法论页面未来的某个版本与这句话相矛盾，那就说明出了问题——请告诉我们。