Todo número aqui remete a esta página

Índices de dívida sobre renda

Os credores avaliam dois índices: o índice de moradia (pagamento de moradia proposto ÷ renda mensal bruta) e o índice total de dívida sobre renda ((pagamento de moradia + outras dívidas mensais) ÷ renda mensal bruta). "Outras dívidas mensais" significa os pagamentos mínimos que um credor contabiliza — financiamentos de carro, empréstimos estudantis, cartões de crédito e afins — não despesas do dia a dia. Ambos os índices usam o pagamento mensal contado pelo credor: principal, juros, imposto sobre propriedade, seguro, PMI e taxas de HOA. A manutenção é deliberadamente excluída aqui, porque os credores também não a contam — veja renda restante para onde ela conta.

A escala de três faixas

Um cenário é classificado avaliando estas condições da mais rigorosa para a mais frouxa e usando a primeira que corresponder totalmente:

Acima dos limites de Arriscado, a calculadora não retorna preço algum — em vez disso, aponta exatamente qual condição está falhando e por quanto, em vez de mostrar um número sem sentido.

Renda restante — o teste que os credores pulam

Depois de calcular o pagamento contado pelo credor, esta calculadora soma uma reserva de manutenção (veja abaixo) para chegar ao custo mensal real de moradia da família, então subtrai isso, outras dívidas e despesas reais — creche, saúde, mercado, transporte, outras — da renda mensal líquida (à disposição). O que sobra é o número de renda restante mostrado em cada resultado.

Uma família pode passar em ambos os índices de dívida sobre renda e ainda assim ter renda restante negativa quando as despesas reais são contabilizadas. Quando isso acontece, o resultado diz isso diretamente e colore o destaque em vermelho — este é o motivo mais comum pelo qual uma família receberia um "sim" de uma calculadora genérica e um "não confortavelmente" desta aqui.

Aprovação do credor vs. preço sustentável

O valor de "o credor provavelmente aprovaria" é o preço máximo do imóvel no qual os índices de dívida sobre renda, isoladamente, permanecem dentro dos limites da faixa Arriscado — o número mais generoso que a matemática de índices de um credor produziria, ignorando completamente a renda restante. O valor de "você consegue realmente sustentar" ignora os índices de DTI e, em vez disso, resolve para o preço máximo no qual a renda restante permanece igual ou acima de zero. Eles são calculados independentemente; quando divergem, a diferença é exatamente a quantidade de imóvel que um credor poderia aprovar e que seu orçamento mensal não consegue realmente sustentar.

Reserva de manutenção

Todo resultado orça 1% do preço do imóvel por ano (dividido mensalmente) para manutenção e reparos — telhados, aquecedores de água, sistemas de HVAC. Este é um custo real e inevitável de ser proprietário que a maioria das calculadoras omite completamente porque isso faz o número principal parecer menor. Ele está incluído no total de "custo mensal real" e em todo cálculo de renda restante, mas excluído do pagamento contado pelo credor e dos índices de DTI, já que os credores também não o contam.

Seguro privado de hipoteca (PMI)

O PMI se aplica sempre que a entrada é inferior a 20% (relação empréstimo-valor acima de 80%), precificado como um percentual anual do valor do empréstimo que varia por faixa de crédito e faixa de empréstimo-valor. Por lei federal, o PMI cancela automaticamente assim que o empréstimo se amortiza até 78% do valor original do imóvel — esta calculadora calcula o mês exato em que isso acontece através do cronograma de amortização do empréstimo e o mostra, em vez de tratar o PMI como um custo fixo pela vida do empréstimo ou ignorar o corte.

Fonte: Illustrative rates compiled from the shape of published mortgage insurer (MGIC/Radian/Essent-style) rate cards. Última revisão em 2025-01-01.

Taxas de juros padrão

Cada faixa de crédito corresponde a uma taxa fixa padrão de 30 anos (prazos de 15 anos custam aproximadamente 55 pontos-base a menos), com base em uma referência estática definida em um ponto no tempo — este produto deliberadamente não puxa feeds de taxas ao vivo. Você pode substituir a taxa diretamente se tiver uma cotação específica.

Fonte: Static baseline set from published conforming 30-year fixed averages (e.g. Freddie Mac PMMS) as of BASE_RATE_AS_OF, adjusted per credit band using Fannie Mae/Freddie Mac LLPA-style spreads. Not a live feed — must be reviewed periodically. Referência definida em 2025-01-01.

Imposto sobre propriedade por estado

A taxa efetiva de imposto sobre propriedade — imposto anual como percentual do valor do imóvel — é aplicada por estado em vez de como uma única média nacional, porque a variação real é grande: aproximadamente 0,27% no estado mais baixo a mais de 2% no mais alto. Essas são médias estaduais; as taxas municipais e de condado variam dentro de cada estado.

Fonte: Compiled from Tax Foundation / ATTOM effective property tax rate studies (statewide averages). Última revisão em 2025-01-01.

Seguro residencial por estado

O seguro é estimado a partir de um prêmio anual médio publicado para um imóvel de $300.000 em cada estado, depois escalado proporcionalmente ao preço do imóvel sendo avaliado. Estados com forte pressão de furacões, incêndios florestais ou disponibilidade de seguradoras (sinalizados nos dados subjacentes) apresentam os prêmios mais voláteis e de movimento mais rápido, e merecem mais atenção antes de confiar nesse número para uma decisão de compra real.

Fonte: Compiled from Insurance.com / Bankrate / NerdWallet-style annual homeowner's insurance premium surveys ($300k dwelling reference). Última revisão em 2025-01-01.

Como o preço máximo é resolvido

Imposto sobre propriedade, seguro, PMI e manutenção escalam com o preço do imóvel sendo resolvido, então o preço máximo pagável não pode ser resolvido algebricamente em uma única etapa — ele é resolvido por busca binária: testando repetidamente um preço candidato, verificando se ele ainda satisfaz as condições da faixa alvo (ou de sustentabilidade), e estreitando o intervalo de acordo. A busca converge para dentro de $1, limitada a 100 iterações. Este mecanismo de cálculo é testado unitariamente de forma independente da interface, incluindo valores de pagamento conhecidos verificados contra a matemática padrão de amortização, o comportamento de limite do PMI e o corte de 78%, cada limite de faixa em seu ponto exato de corte, e casos extremos como renda zero, juros zero e uma entrada que excede o preço pagável.

Sensibilidade — o que mudaria isso

Todo resultado também mostra quatro comparações "e se", cada uma isolando exatamente uma variável enquanto mantém tudo o mais constante no cenário atual: o preço máximo pagável em um ponto mais baixo e um ponto mais alto na taxa de juros; a faixa em que a família cairia se a renda bruta e líquida caíssem 20%; a faixa em que a família cairia com um valor ilustrativo de $1.200/mês adicionado para creche (uma cifra de média nacional, não específica do estado); e como o pagamento mensal e o PMI mudariam com $20.000 a mais de entrada. Essas são comparações deliberadamente simples, de uma única variável — não um planejador completo de cenários — destinadas a revelar o quão frágil ou resiliente um determinado resultado é às suposições com maior probabilidade de mudar.

Simulação de patrimônio líquido: alugar vs. comprar

Em vez de comparar um pagamento mensal de hipoteca com o aluguel, isso roda uma simulação mês a mês de ambos os caminhos como patrimônio líquido ao longo do tempo. O patrimônio líquido do comprador em qualquer ponto é o valor do imóvel menos o saldo restante do empréstimo menos o custo de vendê-lo naquele momento. O patrimônio líquido do locatário é quanto a entrada e os custos de fechamento valeriam se investidos em vez disso, capitalizados mensalmente, mais o investimento de todo mês de qualquer dinheiro que ser proprietário custaria além de alugar naquele mês — se alugar for mais caro em algum mês, nenhuma contribuição é subtraída; a conta do locatário simplesmente não cresce naquele mês, em vez de modelar que ele entraria em dívida para igualar o proprietário.

Suposições padrão: valorização anual de 3% do imóvel, retorno anual de investimento de 6% sobre o dinheiro não gasto na compra, crescimento anual de 3% do aluguel, custos de venda de 6% (comissão do corretor e fechamento) quando o imóvel é vendido, e custos de fechamento de 3% na compra. Essas são suposições estáticas padrão, não projeções ao vivo — retornos e valorização reais variam por mercado e ao longo do tempo.

O que esta calculadora nunca vai fazer

Nenhum anúncio de credor ou espaço patrocinado em um resultado. Nenhuma conta necessária para ver um número. Nenhuma barreira de e-mail. Nenhum formulário de lead. Se uma versão futura desta página de metodologia algum dia contradisser esta frase, algo deu errado — por favor, nos avise.