Chaque chiffre ici renvoie à cette page

Ratios d'endettement

Les prêteurs évaluent deux ratios : le ratio de logement (paiement de logement proposé ÷ revenu mensuel brut) et le ratio d'endettement total ((paiement de logement + autres dettes mensuelles) ÷ revenu mensuel brut). « Autres dettes mensuelles » désigne les paiements minimums qu'un prêteur comptabilise — prêts auto, prêts étudiants, cartes de crédit et similaires — pas les dépenses courantes. Les deux ratios utilisent le paiement mensuel comptabilisé par le prêteur : capital, intérêts, taxe foncière, assurance, PMI et frais de copropriété (HOA). L'entretien est délibérément exclu ici, car les prêteurs ne le comptabilisent pas non plus — voir le revenu restant pour savoir où il compte.

L'échelle à trois paliers

Un scénario est classé en évaluant ces conditions de la plus stricte à la plus souple et en retenant la première qui correspond entièrement :

Au-delà des seuils de « Risqué », le calculateur ne renvoie aucun prix du tout — il indique plutôt quelle condition précise échoue et de combien, plutôt que d'afficher un chiffre qui ne veut rien dire.

Revenu restant — le test que les prêteurs ignorent

Après avoir calculé le paiement comptabilisé par le prêteur, ce calculateur ajoute une réserve d'entretien (voir ci-dessous) pour obtenir le coût mensuel réel du logement du foyer, puis soustrait ce montant, les autres dettes et les dépenses réelles — garde d'enfants, santé, épicerie, transport, autres — du revenu mensuel net (à emporter). Ce qui reste est le chiffre de revenu restant affiché sur chaque résultat.

Un foyer peut réussir les deux ratios d'endettement et pourtant avoir un revenu restant négatif une fois les dépenses réelles comptées. Quand cela arrive, le résultat le dit directement et colore l'encadré en rouge — c'est la raison la plus courante pour laquelle un foyer se verrait dire « oui » par un calculateur générique et « pas confortablement » par celui-ci.

Approbation du prêteur vs. prix viable

Le chiffre « le prêteur approuverait probablement » est le prix de maison maximum auquel les ratios d'endettement seuls restent dans les plafonds du palier Risqué — le chiffre le plus généreux que le calcul de ratio d'un prêteur produirait, en ignorant totalement le revenu restant. Le chiffre « vous pouvez réellement soutenir » ignore les ratios d'endettement et résout plutôt pour le prix maximum auquel le revenu restant reste égal ou supérieur à zéro. Ils sont calculés indépendamment ; lorsqu'ils divergent, l'écart correspond exactement au montant de maison qu'un prêteur pourrait approuver mais que votre budget mensuel ne peut pas réellement porter.

Réserve d'entretien

Chaque résultat budgète 1% du prix de la maison par an (réparti mensuellement) pour l'entretien et les réparations — toitures, chauffe-eau, systèmes de chauffage et climatisation. C'est un coût réel et inévitable de la propriété que la plupart des calculateurs omettent entièrement parce que cela réduit le chiffre affiché. Il est inclus dans le total du « coût mensuel réel » et dans chaque calcul de revenu restant, mais exclu du paiement comptabilisé par le prêteur et des ratios d'endettement, puisque les prêteurs ne le comptabilisent pas non plus.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Le PMI s'applique chaque fois que l'acompte est inférieur à 20 % (ratio prêt-valeur supérieur à 80 %), tarifé comme un pourcentage annuel du montant du prêt qui varie selon la tranche de crédit et la tranche de ratio prêt-valeur. Selon la loi fédérale, le PMI s'annule automatiquement une fois que le prêt s'amortit jusqu'à 78 % de la valeur d'origine de la maison — ce calculateur calcule le mois exact où cela se produit via le tableau d'amortissement du prêt et l'affiche, plutôt que de traiter le PMI comme un coût fixe pendant toute la durée du prêt ou d'ignorer ce seuil.

Source : Illustrative rates compiled from the shape of published mortgage insurer (MGIC/Radian/Essent-style) rate cards. Dernière révision 2025-01-01.

Taux d'intérêt par défaut

Chaque tranche de crédit correspond à un taux fixe par défaut sur 30 ans (les durées de 15 ans se tarifient environ 55 points de base plus bas), basé sur une référence statique fixée à un moment donné — ce produit ne récupère délibérément pas de flux de taux en direct. Vous pouvez remplacer le taux directement si vous avez une offre spécifique.

Source : Static baseline set from published conforming 30-year fixed averages (e.g. Freddie Mac PMMS) as of BASE_RATE_AS_OF, adjusted per credit band using Fannie Mae/Freddie Mac LLPA-style spreads. Not a live feed — must be reviewed periodically. Référence fixée le 2025-01-01.

Taxe foncière par État

Le taux effectif de taxe foncière — la taxe annuelle en pourcentage de la valeur de la maison — est appliqué par État plutôt que comme une moyenne nationale unique, car l'écart réel est important : environ 0,27 % dans l'État le plus bas à plus de 2 % dans le plus élevé. Ce sont des moyennes à l'échelle de l'État ; les taux de comté et municipaux varient au sein de chaque État.

Source : Compiled from Tax Foundation / ATTOM effective property tax rate studies (statewide averages). Dernière révision 2025-01-01.

Assurance habitation par État

L'assurance est estimée à partir d'une prime annuelle moyenne publiée pour une habitation de 300 000 $ dans chaque État, puis mise à l'échelle proportionnellement au prix de la maison évaluée. Les États soumis à une forte pression d'ouragans, d'incendies de forêt ou de disponibilité des assureurs (signalés dans les données sous-jacentes) connaissent les primes les plus volatiles et les plus évolutives, et méritent le plus d'attention avant de se fier à ce chiffre pour une décision d'achat réelle.

Source : Compiled from Insurance.com / Bankrate / NerdWallet-style annual homeowner's insurance premium surveys ($300k dwelling reference). Dernière révision 2025-01-01.

Comment le prix maximum est calculé

La taxe foncière, l'assurance, le PMI et l'entretien évoluent tous avec le prix de la maison en cours de calcul, de sorte que le prix maximum abordable ne peut pas être résolu algébriquement en une seule étape — il est résolu par recherche binaire : en testant à répétition un prix candidat, en vérifiant s'il satisfait toujours les conditions du palier cible (ou de viabilité), et en resserrant la fourchette en conséquence. La recherche converge à 1 $ près, plafonnée à 100 itérations. Ce moteur de calcul est testé unitairement indépendamment de l'interface, y compris des valeurs de paiement connues et vérifiées par rapport au calcul d'amortissement standard, le comportement du seuil de PMI et de la chute à 78 %, chaque limite de palier à son seuil exact, et des cas limites comme un revenu nul, un intérêt nul et un acompte qui dépasse le prix abordable.

Sensibilité — ce qui changerait ce résultat

Chaque résultat affiche également quatre comparaisons « et si », chacune isolant exactement une variable tout en maintenant tout le reste constant par rapport au scénario actuel : le prix maximum abordable à un point plus bas et un point plus haut sur le taux d'intérêt ; le palier dans lequel le foyer se retrouverait si le revenu brut et net baissaient tous deux de 20 % ; le palier dans lequel le foyer se retrouverait avec un montant illustratif de 1 200 $/mois ajouté pour la garde d'enfants (un chiffre moyen national, pas spécifique à l'État) ; et comment le paiement mensuel et le PMI changeraient avec 20 000 $ d'acompte supplémentaire. Ce sont délibérément des comparaisons simples à une seule variable — pas un planificateur de scénario complet — destinées à révéler à quel point un résultat donné est fragile ou résilient face aux hypothèses les plus susceptibles de changer.

Simulation de patrimoine net location vs. achat

Plutôt que de comparer un paiement hypothécaire mensuel à un loyer, ceci exécute une simulation mois par mois des deux parcours en tant que patrimoine net dans le temps. Le patrimoine net de l'acheteur à un moment donné est la valeur de la maison moins le solde du prêt restant moins le coût de la vente à ce moment précis. Le patrimoine net du locataire est ce que l'acompte et les frais de clôture vaudraient s'ils étaient investis à la place, composés mensuellement, plus l'investissement chaque mois de tout l'argent que la propriété aurait coûté au-delà de la location ce mois-là — si la location est plus chère un mois donné, aucune contribution n'est soustraite ; le compte du locataire ne croît simplement pas ce mois-là plutôt que de modéliser un endettement pour égaler le propriétaire.

Hypothèses par défaut : 3 % d'appréciation annuelle de la maison, 6 % de rendement d'investissement annuel sur l'argent non dépensé à l'achat, 3 % de croissance annuelle du loyer, 6 % de frais de vente (commission d'agent et clôture) lors de la vente de la maison, et 3 % de frais de clôture à l'achat. Ce sont des hypothèses statiques par défaut, pas des projections en direct — les rendements et l'appréciation réels varient selon le marché et dans le temps.

Ce que ce calculateur ne fera jamais

Aucune publicité de prêteur ni placement sponsorisé dans un résultat. Aucun compte requis pour voir un chiffre. Aucune barrière par e-mail. Aucun formulaire de prospect. Si une future version de cette page de méthodologie contredisait un jour cette phrase, c'est que quelque chose s'est mal passé — merci de nous le signaler.