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Schulden-Einkommens-Verhältnisse (Debt-to-Income)

Kreditgeber bewerten zwei Verhältnisse: das Wohnkostenverhältnis (geplante Wohnkostenzahlung ÷ monatliches Bruttoeinkommen) und das gesamte Schulden-Einkommens-Verhältnis ((Wohnkostenzahlung + sonstige monatliche Schulden) ÷ monatliches Bruttoeinkommen). „Sonstige monatliche Schulden" meint die Mindestzahlungen, die ein Kreditgeber mitzählt — Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten und Ähnliches — nicht die alltäglichen Lebenshaltungskosten. Beide Verhältnisse verwenden die vom Kreditgeber gezählte monatliche Zahlung: Tilgung, Zinsen, Grundsteuer, Versicherung, PMI und HOA-Gebühren. Instandhaltung ist hier bewusst ausgeschlossen, da Kreditgeber sie ebenfalls nicht mitzählen — siehe verbleibendes Einkommen dafür, wo sie doch zählt.

Die dreistufige Skala

Ein Szenario wird eingestuft, indem diese Bedingungen von der strengsten zur lockersten geprüft werden und die erste vollständig zutreffende übernommen wird:

Oberhalb der Schwellenwerte von Risky liefert der Rechner überhaupt keinen Preis mehr — stattdessen benennt er genau, welche Bedingung nicht erfüllt ist und um wie viel, statt eine Zahl zu zeigen, die nichts bedeutet.

Verbleibendes Einkommen — der Test, den Kreditgeber auslassen

Nach der Berechnung der vom Kreditgeber gezählten Zahlung addiert dieser Rechner eine Instandhaltungsrücklage (siehe unten), um die tatsächlichen monatlichen Wohnkosten des Haushalts zu ermitteln, und zieht dann diese, weitere Schulden und reale Lebenshaltungskosten — Kinderbetreuung, Gesundheit, Lebensmittel, Transport, Sonstiges — vom monatlichen Nettoeinkommen (Take-Home-Pay) ab. Was übrig bleibt, ist die Zahl für das verbleibende Einkommen, die bei jedem Ergebnis angezeigt wird.

Ein Haushalt kann beide Schulden-Einkommens-Verhältnisse bestehen und trotzdem ein negatives verbleibendes Einkommen haben, sobald reale Ausgaben mitgezählt werden. In diesem Fall sagt das Ergebnis das direkt und färbt den Hinweis rot ein — das ist der mit Abstand häufigste Grund, warum ein Haushalt von einem generischen Rechner ein „Ja" bekommen würde, von diesem hier aber ein „nicht ohne Weiteres".

Kreditgeber-Genehmigung vs. tragfähiger Preis

Die Zahl „ein Kreditgeber würde wahrscheinlich genehmigen" ist der maximale Immobilienpreis, bei dem allein die Schulden-Einkommens-Verhältnisse innerhalb der Obergrenzen der Risky-Stufe bleiben — die großzügigste Zahl, die die Verhältnisrechnung eines Kreditgebers ergeben würde, ohne das verbleibende Einkommen überhaupt zu berücksichtigen. Die Zahl „das können Sie tatsächlich tragen" ignoriert die DTI-Verhältnisse und löst stattdessen nach dem maximalen Preis auf, bei dem das verbleibende Einkommen bei null oder darüber bleibt. Beide werden unabhängig voneinander berechnet; weichen sie voneinander ab, entspricht die Lücke genau dem Betrag an Wohneigentum, den ein Kreditgeber genehmigen könnte, den Ihr Monatsbudget aber tatsächlich nicht tragen kann.

Instandhaltungsrücklage

Jedes Ergebnis plant 1% des Immobilienpreises pro Jahr (monatlich aufgeteilt) für Instandhaltung und Reparaturen ein — Dächer, Warmwasserbereiter, Heizungs- und Klimaanlagen. Das ist eine reale, unvermeidbare Kostenposition des Wohneigentums, die die meisten Rechner vollständig weglassen, weil sie die Schlagzeilen-Zahl kleiner macht. Sie ist in der Summe der „tatsächlichen monatlichen Kosten" und in jeder Berechnung des verbleibenden Einkommens enthalten, wird aber aus der vom Kreditgeber gezählten Zahlung und den DTI-Verhältnissen ausgeschlossen, da Kreditgeber sie ebenfalls nicht mitzählen.

Private Hypothekenversicherung (PMI)

PMI greift immer dann, wenn die Anzahlung unter 20% liegt (Beleihungsauslauf über 80%), und wird als jährlicher Prozentsatz des Darlehensbetrags berechnet, der je nach Kreditwürdigkeitsklasse und Beleihungsauslauf-Band variiert. Gesetzlich vorgeschrieben entfällt PMI automatisch, sobald das Darlehen auf 78% des ursprünglichen Immobilienwerts abgetragen ist — dieser Rechner ermittelt den tatsächlichen Monat, in dem das über den Tilgungsplan des Darlehens geschieht, und zeigt ihn an, statt PMI als feste Kostenposition über die gesamte Laufzeit zu behandeln oder den Wegfall zu ignorieren.

Quelle: Illustrative rates compiled from the shape of published mortgage insurer (MGIC/Radian/Essent-style) rate cards. Zuletzt geprüft 2025-01-01.

Standard-Zinssätze

Jede Kreditwürdigkeitsklasse ist einem Standard-Festzinssatz für 30 Jahre zugeordnet (15-jährige Laufzeiten liegen preislich rund 55 Basispunkte niedriger), basierend auf einer statischen, zu einem bestimmten Zeitpunkt festgelegten Ausgangsbasis — dieses Produkt ruft bewusst keine Live-Zinsdaten ab. Sie können den Zinssatz direkt überschreiben, wenn Sie ein konkretes Angebot haben.

Quelle: Static baseline set from published conforming 30-year fixed averages (e.g. Freddie Mac PMMS) as of BASE_RATE_AS_OF, adjusted per credit band using Fannie Mae/Freddie Mac LLPA-style spreads. Not a live feed — must be reviewed periodically. Ausgangsbasis festgelegt am 2025-01-01.

Grundsteuer nach Bundesstaat

Der effektive Grundsteuersatz — jährliche Steuer als Prozentsatz des Immobilienwerts — wird pro Bundesstaat angewendet statt als ein einziger landesweiter Durchschnitt, weil die tatsächliche Spanne groß ist: von etwa 0.27% im niedrigsten Bundesstaat bis über 2% im höchsten. Dies sind landesweite Durchschnittswerte pro Bundesstaat; die Sätze auf County- und Gemeindeebene variieren innerhalb jedes Bundesstaats.

Quelle: Compiled from Tax Foundation / ATTOM effective property tax rate studies (statewide averages). Zuletzt geprüft 2025-01-01.

Wohngebäudeversicherung nach Bundesstaat

Die Versicherung wird anhand einer veröffentlichten durchschnittlichen Jahresprämie für ein Haus im Wert von $300,000 in jedem Bundesstaat geschätzt und dann proportional auf den zu bewertenden Immobilienpreis skaliert. Bundesstaaten mit starkem Hurrikan-, Waldbrand- oder Versicherungsverfügbarkeits-Druck (in den zugrunde liegenden Daten gekennzeichnet) haben die volatilsten, sich am schnellsten ändernden Prämien und verdienen die größte Sorgfalt, bevor man sich bei einer echten Kaufentscheidung auf diese Zahl verlässt.

Quelle: Compiled from Insurance.com / Bankrate / NerdWallet-style annual homeowner's insurance premium surveys ($300k dwelling reference). Zuletzt geprüft 2025-01-01.

Wie der Höchstpreis ermittelt wird

Grundsteuer, Versicherung, PMI und Instandhaltung skalieren alle mit dem gesuchten Immobilienpreis, sodass sich der maximal erschwingliche Preis nicht in einem algebraischen Schritt lösen lässt — er wird per Binärsuche ermittelt: Ein Kandidatenpreis wird wiederholt getestet, geprüft, ob er die Bedingungen der Zielstufe (oder der Tragfähigkeit) noch erfüllt, und der Bereich entsprechend eingegrenzt. Die Suche konvergiert auf $1 genau, begrenzt auf 100 Iterationen. Diese Berechnungs-Engine wird unabhängig von der Oberfläche unit-getestet, einschließlich bekannter, korrekter Zahlungswerte, die gegen die Standard-Tilgungsmathematik geprüft werden, des PMI-Schwellenwerts und des 78%-Wegfallverhaltens, jeder Stufengrenze an ihrem exakten Grenzwert sowie Randfällen wie null Einkommen, null Zinsen und einer Anzahlung, die den erschwinglichen Preis übersteigt.

Sensitivität — was diese Zahl verändern würde

Jedes Ergebnis zeigt außerdem vier „Was-wäre-wenn"-Vergleiche, von denen jeder genau eine Variable isoliert, während alles andere beim aktuellen Szenario konstant gehalten wird: der maximal erschwingliche Preis bei einem Punkt niedriger und einem Punkt höher beim Zinssatz; die Stufe, in die der Haushalt fallen würde, wenn Brutto- und Nettoeinkommen beide um 20% sinken würden; die Stufe, in die der Haushalt mit zusätzlichen, beispielhaften $1,200/mo für Kinderbetreuung fallen würde (ein landesweiter Durchschnittswert, nicht bundesstaatsspezifisch); und wie sich die monatliche Zahlung und PMI mit $20,000 mehr Anzahlung ändern würden. Dies sind bewusst einfache Ein-Variablen-Vergleiche — kein vollständiger Szenarienplaner — die zeigen sollen, wie anfällig oder robust ein bestimmtes Ergebnis gegenüber den Annahmen ist, die sich am ehesten ändern.

Mieten-vs.-Kaufen-Vermögenssimulation

Statt eine monatliche Hypothekenzahlung mit der Miete zu vergleichen, führt dies eine monatsgenaue Simulation beider Wege als Nettovermögen im Zeitverlauf durch. Das Nettovermögen des Käufers zu einem beliebigen Zeitpunkt ist der Immobilienwert abzüglich der verbleibenden Darlehensschuld abzüglich der Kosten für einen sofortigen Verkauf. Das Nettovermögen des Mieters ist das, was Anzahlung und Abschlusskosten wert wären, wenn sie stattdessen investiert würden, monatlich verzinst, plus jede monatliche Investition des Betrags, den Eigentum in diesem Monat mehr gekostet hätte als Miete — ist Mieten in einem Monat teurer, wird kein Beitrag abgezogen; das Konto des Mieters wächst in diesem Monat einfach nicht, statt zu modellieren, dass er sich verschuldet, um mit dem Eigentümer gleichzuziehen.

Standardannahmen: 3% jährliche Wertsteigerung der Immobilie, 6% jährliche Anlagerendite auf nicht für den Kauf ausgegebenes Geld, 3% jährliches Mietwachstum, 6% Verkaufskosten (Maklerprovision und Abschluss) beim Verkauf der Immobilie und 3% Abschlusskosten beim Kauf. Dies sind statische Standardwerte, keine Live-Prognosen — reale Renditen und Wertsteigerungen variieren je nach Markt und im Zeitverlauf.

Was dieser Rechner niemals tun wird

Keine Werbung von Kreditgebern oder gesponserte Platzierungen in einem Ergebnis. Kein Konto erforderlich, um eine Zahl zu sehen. Kein E-Mail-Zwang. Kein Lead-Formular. Sollte eine zukünftige Version dieser Methodik-Seite jemals diesem Satz widersprechen, ist etwas schiefgelaufen — bitte sagen Sie uns Bescheid.