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부채 대비 소득 비율

대출업체는 두 가지 비율을 평가합니다: 주거비 비율(예상 주거비 상환액 ÷ 총 월 소득)과 총부채 대비 소득 비율((주거비 상환액 + 기타 월 부채) ÷ 총 월 소득)입니다. "기타 월 부채"란 대출업체가 계산에 포함하는 최소 상환액 — 자동차 대출, 학자금 대출, 신용카드 등 — 을 뜻하며, 일상적인 생활비는 포함하지 않습니다. 두 비율 모두대출업체가 계산에 포함하는 월 상환액을 사용합니다: 원금, 이자, 재산세, 보험료, PMI, HOA 회비. 유지보수 비용은 대출업체도 계산에 넣지 않기 때문에 여기서도 의도적으로 제외되었습니다 — 이 항목이 반영되는 곳은 잔여 소득 항목을 참고하세요.

3단계 등급 체계

시나리오는 다음 조건들을 가장 엄격한 것부터 가장 느슨한 것까지 순서대로 평가하여, 완전히 충족되는 첫 번째 조건으로 분류됩니다:

Risky(위험) 등급의 기준을 넘어서면 계산기는 아예 가격을 제시하지 않습니다 — 대신 의미 없는 숫자를 보여주는 대신, 정확히 어떤 조건이 얼마나 초과되었는지를 알려줍니다.

잔여 소득 — 대출업체가 건너뛰는 검사

대출업체가 계산에 포함하는 상환액을 구한 뒤, 이 계산기는 유지보수 적립금(아래 참고)을 더해 가계의 실제 월 주거비를 산출하고, 여기서 다른 부채와 보육비, 의료비, 식료품비, 교통비, 기타 등 실생활 지출을 뺀 값을 순(실수령) 월 소득에서 빼서 계산합니다. 남는 금액이 모든 결과 화면에 표시되는 잔여 소득 수치입니다.

가계는 두 부채 대비 소득 비율을 모두 통과하고도 실제 생활비를 반영하면 잔여 소득이 마이너스가 될 수 있습니다. 이런 경우 결과는 이를 직접 알려주고 알림을 빨간색으로 표시합니다 — 일반적인 계산기는 "가능"이라 답하지만 이 계산기는 "여유 있게는 아님"이라고 답하는 가장 흔한 이유가 바로 이것입니다.

대출 승인 가능 가격 대 지속 가능 가격

"대출업체가 승인할 가능성이 높은" 수치는 부채 대비 소득 비율만으로 Risky(위험) 등급의 상한선 안에 머무는 최대 주택 가격으로, 잔여 소득을 전혀 고려하지 않은 채 대출업체의 비율 계산이 만들어낼 수 있는 가장 관대한 숫자입니다. "실제로 지속 가능한" 수치는 DTI 비율을 무시하고 대신 잔여 소득이 0 이상으로 유지되는 최대 가격을 구합니다. 두 값은 독립적으로 계산되며, 서로 차이가 날 때 그 격차가 바로 대출업체는 승인할 수 있지만 매달 예산으로는 실제로 감당할 수 없는 주택 금액입니다.

유지보수 적립금

모든 결과는 지붕, 온수기, 냉난방(HVAC) 시스템 등 유지보수와 수리를 위해 매년 주택 가격의 1%를 (월별로 나누어) 예산에 반영합니다. 이는 실제로 피할 수 없는 소유 비용이지만, 대부분의 계산기는 헤드라인 숫자를 작게 보이게 하려고 이를 완전히 생략합니다. 이 비용은 "실제 월 비용" 합계와 모든 잔여 소득 계산에 포함되지만, 대출업체도 계산에 넣지 않으므로 대출업체 기준 상환액과 DTI 비율에서는 제외됩니다.

민간 모기지 보험(PMI)

PMI는 계약금이 20% 미만(대출 대비 가치 비율 80% 초과)일 때 적용되며, 신용 등급 구간과 대출 대비 가치 비율 구간에 따라 대출 금액의 연간 비율로 책정됩니다. 연방법에 따라 PMI는 대출 잔액이 주택의 최초 가치의 78%까지 상환되면 자동으로 해지됩니다 — 이 계산기는 대출 상환 일정에 따라 실제로 그 시점이 언제인지 계산해 보여주며, PMI를 대출 기간 내내 지속되는 고정 비용으로 취급하거나 해지 시점을 무시하지 않습니다.

출처: Illustrative rates compiled from the shape of published mortgage insurer (MGIC/Radian/Essent-style) rate cards. 최종 검토일 2025-01-01.

기본 금리 설정

각 신용 등급 구간은 특정 시점에 설정된 고정 기준선을 바탕으로 30년 고정 금리 기본값에 매핑됩니다(15년 만기는 약 55bp 낮게 책정됨) — 이 제품은 의도적으로 실시간 금리 피드를 가져오지 않습니다. 구체적인 견적이 있다면 금리를 직접 수정할 수 있습니다.

출처: Static baseline set from published conforming 30-year fixed averages (e.g. Freddie Mac PMMS) as of BASE_RATE_AS_OF, adjusted per credit band using Fannie Mae/Freddie Mac LLPA-style spreads. Not a live feed — must be reviewed periodically. 기준선 설정일 2025-01-01.

주(state)별 재산세

실효 재산세율 — 주택 가치 대비 연간 세금 비율 — 은 단일 전국 평균이 아니라 주별로 적용됩니다. 실제 편차가 크기 때문입니다 — 가장 낮은 주는 약 0.27%, 가장 높은 주는 2%를 넘습니다. 이는 주 전체 평균이며, 카운티와 지자체별 세율은 각 주 내에서도 다릅니다.

출처: Compiled from Tax Foundation / ATTOM effective property tax rate studies (statewide averages). 최종 검토일 2025-01-01.

주(state)별 주택 소유자 보험

보험료는 각 주에서 30만 달러 주택에 대해 공개된 평균 연간 보험료를 기준으로 추정한 뒤, 평가 대상 주택 가격에 비례하여 조정됩니다. 허리케인, 산불, 또는 보험사 확보 어려움이 심한 주(기초 데이터에 표시됨)는 가장 변동성이 크고 빠르게 변하는 보험료를 보이므로, 실제 구매 결정에 이 수치를 활용하기 전에 더 세심한 검토가 필요합니다.

출처: Compiled from Insurance.com / Bankrate / NerdWallet-style annual homeowner's insurance premium surveys ($300k dwelling reference). 최종 검토일 2025-01-01.

최대 가격은 어떻게 계산되는가

재산세, 보험료, PMI, 유지보수 비용은 모두 계산 대상인 주택 가격에 따라 함께 변하므로, 감당 가능한 최대 가격은 한 번의 대수적 계산으로 풀 수 없습니다 — 대신 이분 탐색(binary search)으로 계산됩니다: 후보 가격을 반복적으로 테스트하여 목표 등급(또는 지속 가능성) 조건을 여전히 충족하는지 확인하고, 그에 따라 범위를 좁혀 나갑니다. 탐색은 $1 이내로 수렴하며, 최대 반복 횟수는 100회입니다. 이 계산 엔진은 표준 상환 계산식으로 검증된 정상 상환액, PMI 기준점과 78% 해지 동작, 각 등급 경계의 정확한 기준점, 그리고 소득 0, 이자율 0, 감당 가능 가격을 초과하는 계약금 같은 예외 상황을 포함해 인터페이스와 독립적으로 단위 테스트를 거칩니다.

민감도 — 무엇이 이 결과를 바꿀 수 있는가

모든 결과는 현재 시나리오의 나머지 조건은 그대로 유지한 채 변수 하나씩만 바꿔보는 네 가지 "만약에" 비교도 함께 보여줍니다: 금리가 한 단계 낮아지거나 높아졌을 때의 최대 감당 가격, 총소득과 순소득이 모두 20% 줄었을 때 가계가 속하게 될 등급, 예시로 보육비 월 1,200달러(주별 수치가 아닌 전국 평균)가 추가되었을 때 가계가 속하게 될 등급, 그리고 계약금을 2만 달러 더 냈을 때 월 상환액과 PMI가 어떻게 달라지는지입니다. 이는 전체 시나리오 플래너가 아니라 의도적으로 단순한 단일 변수 비교로, 결과가 바뀔 가능성이 가장 큰 가정들에 대해 얼마나 취약하거나 견고한지를 드러내기 위한 것입니다.

임대 대 구매 순자산 시뮬레이션

월 모기지 상환액과 임대료를 단순 비교하는 대신, 이 계산기는 두 경로를 시간에 따른 순자산으로 월 단위 시뮬레이션합니다. 구매자의 순자산은 특정 시점에서 주택 가치에서 남은 대출 잔액과 그 시점에 매도할 경우의 비용을 뺀 값입니다. 임대인의 순자산은 계약금과 클로징 비용을 대신 투자했을 때의 가치를 매월 복리로 계산한 값에, 그달에 소유 비용이 임대료보다 더 들었을 경우 그 차액만큼을 매달 투자한 값을 더한 것입니다 — 특정 달에 임대가 더 비싸다면 차감할 기여금이 없으며, 임대인의 계좌가 그달에 구매자를 따라 빚을 지는 것으로 모델링되는 대신 단순히 그달만큼 늘어나지 않습니다.

기본 가정: 연간 주택 가치 상승률 3%, 구매에 쓰지 않은 자금에 대한 연간 투자 수익률 6%, 연간 임대료 상승률 3%, 주택 매도 시 판매 비용(중개 수수료 및 클로징) 6%, 구매 시 클로징 비용 3%. 이는 실시간 예측이 아닌 고정된 기본값이며, 실제 수익률과 가치 상승률은 시장과 시기에 따라 달라집니다.

이 계산기가 절대 하지 않을 일

결과 화면에 대출업체 광고나 협찬 배치를 넣지 않습니다. 숫자를 보기 위한 계정 가입도 요구하지 않습니다. 이메일 수집도 없습니다. 리드 수집 양식도 없습니다. 이 방법론 페이지의 향후 버전이 이 문장과 모순된다면 무언가 잘못된 것이니, 저희에게 알려주세요.